房地产市场中小企业生存有道

　　有人说，如今房地产市场已经由“完全竞争”变成了“寡头竞争”；还有人说，中小企业在与巨头的激烈的交锋中，必死无疑。

　　当前的成都房地产业中涌现出有不少“寡头”，他们就像合生创展在广州、顺驰集团在天津，呈现出集中度越来越高的趋势。据统计，成都销售前10名的房产企业，占有销售总面积的16.7%，占有销售额的18.3%，同时在售的项目往往有7、8个之多，市场占有程度十分明显。成都市统计局数据显示，在销售的房地产开发企业中，30%的开发商占有销售面积的71.4%的市场，并占有销售额的77.4%的市场，他们已占据房地产市场的主导地位，这就是谁也无法逃避的“三七定律”。

　　地价中小企业心头之痛

　　本土中小开发商要面临的现实却绝对比大佬些多得多，这是不争的事实。成都房地产的现实是严酷的。土地已成房产开发竞争的根本，然而土地的价格却在成倍飞涨。资金雄厚的外来开发商在成都大块拿地，中小开发商面临的是无米之炊；土地供给实施“招拍挂”，拿地越来越透明，以前的关系似乎都没有用了；即使是有了国土资源局在经营用地规模上的限制，争相竟拍也造成了“小地块，高价格”的新苦恼……
　　四川澳深房地产开发有限公司去年在郫县很轻松的就拿下一块地，澳深的刘经理觉得并不是太难。但时隔一年，地价的飞涨，今年要到郫县拿地就要多付出很多。地价彪升，进入这个行业的门槛越来越高，“没个一亿，千万别进房地产！”是现实让人如此无奈。刘经理最大的感言是，房地产越来越难做。！

　　体制　中小企业能否活着
　　可以理解，在初期成长的时候，房产开发企业一般实力较弱。也不像时至今日，房产开发已有很多经验可循。那时，在市场不确定性很大的情况下，生存是第一要义。在这种情况下，追求利益最大化是他们的根本目标。国营企业的散伙就散伙了，私营的赚了钱就走，股份制的要面临种种整改……”刘经理坦言国营的澳深面临一些体制上的问题。说起同是从深圳进来的万科，刘经理感叹万科良好的体制是它所以成为今天的万科很重要的一个原因。事实上，企业都有个由小做大的过程。但如果缺乏长远的眼光，做一单是一单，不考虑企业的信用和品牌，不关注企业的自身建设和可持续性发展，那么，这样的企业就只有出局。

　　扬长避短　中小企业发展之路

　　多年来，不少成都中小开发商沉淀下来的是人脉，但没有萃取到企业的特质与精髓。尺度山传海认为，中小开发商面临的主要问题是资金问题。对小型房地产企业来说，一两个项目的失败，企业就会面临“灭顶之灾”。由于资金不足，风险显得更大，竞争中处于相当弱势的地位，这些小型房地产企业生存如履薄冰，生存与发展都成为了问题。寻找与自己规模想匹配的中小地块，再通过吸引大型资金来扩大开发，甚至连锁化，是中小开发商规避风险的明智之举。

　　中小企业要避开与大企业的竞争，就要练就自己独特的“武功”，做到小而精悍。山传海举了个例子：“其实蓝光最初并不大，但通过战略的清晰化和战术的标准化，从而在竞争激烈的成都市场，找出了一条自己的路。”寻找无竞争领域或少竞争领域，采取这种战略，就避开了与中海、万科、置信等房地产巨头的正面交锋，因此也就不存在企业或项目上的竞争。“中小开发商沿着这一条主线发展，会形成非常专业化的操作经验与方法，在激烈的竞争面前胜算把握就会比较大。”

　　专业　中小企业生存之道

　　成都市统计局投资处处长郑明华曾表示：“目前成都的房地产市场已处于部分企业占主导地位的状态，市场正在快速集中。”这就是谁也无法逃避的“三七定律”。在如此市场环境下，成都的许多中小型房地产公司在战略层面上仍旧很不清晰，往往先做小户型住宅，之后做中档写字楼，突然有一天又开始做度假物业……当然，在平平之辈中也有前景看佳的企业。一些中小企业规模不大，但专注性程度比较高，比如有专做青年社区的、专做酒店式公寓的、专做中档写字楼的等等。山传海预测，这些细分物业类型的单个项目投资都不大，但可以在一个城市同时做几个项目，在资金、管理、经验等条件具备后，也很容易走向异地开发。由于他们的业务相对简单，盈利模式清晰，也就容易吸引投资者进入。在竞争和资金问题都得到解决的情况下，企业也就慢慢做大做强，并形成自己独特的核心竞争力。

　　来源：天府早报　记者熊丽何薇薇