三成房产企业或被淘汰 绝大部分是中小企业

导语：中国房地产业协会拉响警报：三成房地产企业3年内将被淘汰出局。12月27日济之声评论：房地产市场迎来"洗牌"时代。

据经济之声《央广财经评论》报道，年末之际，房地产市场又见涨势，众多房地产企业也开始出手拿地，布局未来。不过房地产企业的前景可能并不都是一片光明。中国房地产业协会联合兰德咨询最新发布的《2012房地产开发企业经营管理蓝皮书》预计，未来三年至少有30%的国内房地产企业出局，企业总数将由目前的5万家左右锐减到3万5000家左右。

在中房协的蓝皮书看来，今年行业企业的经营业绩情况不太乐观。面临问题包括：增速放缓，分化加剧；资金链更紧，净利润下降；存货量大增，周转率下降；地产央企梯级分化明显；货币资金减少，资金压力增大等。尤其是不少中小房企都处于亏损之中，资金短缺。房地产市场呈现出企业业绩分化加剧的局面，预计今年房企数量将减少12%左右，到2015年房企数量将保持年均10%的递减。

根据这份蓝皮书的预计，未来3年里，国内房地产开发企业法人单位数量的减少程度不会低于2009和2010年两年里12%的平均降幅。照此推算，到2015年，国内房企总量可能会减少3.5万家，和现在5万家房企相比，会有三成的房地产企业消失。经济之声特约评论员、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，分析的趋势符合目前的大趋势。

现在的房地产企业面临着双重压力。第一，竞争加剧，两级分化非常严重，实际上数量的减少主要是小型企业退出，中型企业有压力，但已经上市的116家以万科和万达为代表的企业，他们的发展反倒是在加速，优胜劣汰，所以房地产开发公司的数量三年减少30%的预测符合房地产发展的大趋势。

蓝皮书说，今年房地产企业的经营业绩情况不甚乐观。不少中小房企处于亏损之中，资金短缺。陈云峰表示，房价上涨的同时地价也会上涨，北京最近拍出几块地，几乎每一块都是二三十亿的资金，这就是小型企业退出的原因，因为他们没有能力拿出巨额资金拿地。在北京只有万科、首开是国企，几乎拿走了北京一半多的地，其他还有像保利这种央字头的企业，所以小企业基本上已经退出了北京市场。北京大概有一千家企业，实际真的拿到地的企业连10%都不到。而北京的今天就是其他的省会城市、地级市的明天。

我们国家要推进城镇化建设的速度，有观点认为二三线乃至三四线城市还是有很多房地产企业发挥的机会。但陈云峰表示，这并不能说明数量会增加。现在任何一个城市包括地级市，都可以看到万科和万达的影子。地产行业的两级分化造成了规模大、品牌响的企业的发展速度不断加快，压缩了小型的没有开发经验和资金能力的企业。所以在三四线城市，虽然说城镇化给房地产行业提供了一个很大的蛋糕，但是小企业已经没有能力去切这块蛋糕了。

陈云峰进一步表示，这也就意味着，未来如果三成房地产企业倒闭消失，绝大部分会是中小企业。实际上随着2010年的限购政策出台，2011年2、012年就是房地产大洗牌的两年。

一旦房地产市场成为大型房地产企业的天下，几家大型房地产企业将占据绝对地位。不少人担心那时市场将会形成寡头或者垄断，房价下降或许更难达到。陈云峰分析称，这种担心其实是多余的。

陈云峰表示，中国房地产开发企业即使有30%被淘汰，还有三万余家，所以竞争仍然会比较充分。另外，大型企业现在都以市场来确定产品，也会根据市场来做产品而且质量会更好，服务也会更优。

很多企业在2011年、2012年就开始悄悄转型，转向了商业地产、中介地产、旅游地产、养老地产等以产业为主的地产，这也是十八大中提出的城镇化的概念，城镇化不仅仅是要盖住宅，城镇化是要把产业和房地产资源一起分配到地级市、县城甚至是镇里去，这个才是城镇化的真正要义。

从中央和住建部最近的连续表态来看，明年仍然会实施房地产调控政策。中小房企的日子可能会越来越难过，而对大型房企来说，调控的杀手锏依旧犀利。很多人都觉得房地产是一个暴利的行业，一个例证就是中国的富豪很多都是靠房地产发家的。陈云峰认为，在目前的形势下，房地产业正在离旱涝保收的高利润渐行渐远。

陈云峰表示，两年以前开发商只要拿到一块地就能挣钱，但是经过限购之后，房地产企业的竞争加剧了，市场空间被压缩了。房地产的暴利时代早已结束，取而代之的是以品质和服务为优，房地产开发商相结合的产业。这些产业并不仅限于眼前销售的利润，而是和城市融合在一起满足人们消费需求，不图一时的暴利而是图长远的收益。